Инвесторам

Потенциал рынка загородной недвижимости Санкт-Петербурга

Для расчета объема потенциального спроса на рынке организованных коттеджных поселков Санкт-Петербургской агломерации со стороны жителей Санкт-Петербурга, которые являются потенциальными покупателями на данном рынке, используем следующие показатели:

1. Численность населения Санкт-Петербурга - 4 568 047 чел.
2. Численность одной питерской семьи составляет в среднем 3 чел. - это в среднем полная семья с одним ребенком. Таким образом, в Санкт-Петербурге порядка 1 522 682 домохозяйства.
3. Потенциальные покупатели загородной недвижимости - семьи с доходом более 30 580 руб. на одного члена семьи в месяц (на основании расчетов RM&CC).
4. Доля семей Санкт-Петербурга с доходами более 30,6 тыс. руб./мес. на члена семьи составляет порядка 18%.
5. 58% семей с доходами свыше 30,6 тыс. руб. на члена семьи в месяц желают приобрести загородный дом (источник: "ВЦИОМ"), при этом, анализируя опыт развития рынка загородной недвижимости Московского региона, можно предположить, что 30% из потенциальных покупателей желают приобрести загородный дом в организованных коттеджных поселках.

Расчет емкости спроса на рынке организованных коттеджных поселков Санкт-Петербурга:

1. 4 568 047 человек / 3 чел. (средняя численность семьи) = 1 522 682 семьи проживает в Санкт-Петербурге;
2. 1 522 682 семьи * 18% семей с доходами свыше 30,6 тыс. руб. на члена семьи в месяц = 274 083 семьи с высоким уровнем доходов (30,6 тыс. руб. на члена семьи в месяц);
3. 274 083 семьи с высоким уровнем доходов (30,6 тыс. руб. на члена семьи в месяц) * 58% желающих приобрести загородный дом = 158 968 семей, желающих и имеющих возможность приобрести загородный дом;
4. 158 968 семей, желающих и имеющих возможность приобрести загородный дом * 30% семей желающих приобрести домовладение в организованном коттеджном поселке = 47 690 семей, желающих приобрести домовладение в организованном коттеджном поселке;
5. 47 690 семей, желающих приобрести домовладение в организованном коттеджном поселке * 220 кв. м. средняя площадь коттеджа = 10 491 890 кв. м. емкость спроса на рынке организованных коттеджных поселков Санкт-Петербурга.

Таким образом, емкость спроса на домовладения в организованных коттеджных поселках Питерской агломерации (потенциал рынка загородной недвижимости Ленинградской области) составляет порядка 10 492 тыс. кв. м. (47 690 домовладений)

В разрезе реализуемых проектов объем предложения на рынке по площади составляет - 1 648 тыс. кв. м.

Соотношение емкости спроса и объема предложения на рынке организованных коттеджных поселков Питерской агломерации показывает, что рынок освоен на 16%.

Емкость рынка загородной недвижимости Петербурга по классам рассчитывалась, исходя из доходов покупателей соответствующего класса:

• покупатели Эконом класса предъявляют спрос на дома стоимостью до 9 млн. руб.
• покупатели Бизнес класса готовы приобрести домовладения стоимостью от 9 до 20 млн. руб.
• покупатели Элит класса претендуют на покупку домов, чья цена превышает 20 млн. руб.

Данные по емкости рынка загородной недвижимости, предложению и удовлетворенности спроса представлены в таблице 1.

Таблица 1. Основные данные по рынку загородной недвижимости Петербурга по классам

Источник данных по структуре предложения рынка загородной недвижимости - аналитический отчет по рынку загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области на первое полугодие 2008 года, подготовленный ЗАО "Родэкс Северо-Запад". Удовлетворенность спроса определяется соотношением существующего предложения на рынке и его емкости по классам.

Исходя из данных по насыщенности спроса, имеет смысл сосредоточиться на реализации поселков в сегментах Эконом и Бизнес класса.

Продажи в поселках конкурентов на рынке загородной недвижимости Петербурга

На данный момент в Ленинградской области холдинг "РОДЭКС Груп" реализует проект "Сторожевая гора". Его непосредственные конкуренты представлены ниже (см. таблицу 2).

Таблица 2. Поселки-конкуренты проекта "Сторожевая гора"

В среднем среди конкурентов темпы продаж составляют около 2,2 домовладения в месяц.

Прогноз продаж в поселках, реализуемых региональной управляющей компанией в Ленинградской области

Прогноз продаж осуществлялся в соответствии со следующими предположениями:

• домовладения для постоянного проживания продаются быстрее, чем дома для временного проживания
• дома Эконом класса продаются быстрее, нежели чем домовладения Бизнес класса
• высокие темпы продаж коттеджей Мультиформат класса объясняются наличием в проекте такого типа спроса из двух сегментов: Эконом и Бизнес класса
• пик кризиса на региональных рынках загородной недвижимости придется на конец 2008 - первую половину 2009 года, затем ожидается постепенное восстановление рынка, в 2013 - выход на докризисные темпы продаж
• спрос на региональных рынках малоэтажного жилья будет расти быстрее, чем на рынках Москвы и Санкт-Петербурга

  Предыдущий план продаж домов в Ленобласти, представленный в стратегии развития бизнеса ЗАО "Родэкс Северо-Запад" в 2008 - 2013 годах, был скорректирован в меньшую сторону - ранее планировалось продать 2 437 домовладений за анализируемый период (см. таблицу 3).

  Таблица 3. План продаж домов ЗАО "Родэкс Северо-Запад" в 2008 - 2013 годах

  Проекты	2009	2010	2011	2012	2013	Всего	Корректировка предыдущего плана
  Проект 1	30	48	72	16		166	0
  Узигонты	24	54	84	84	26	272	0
  Всеволжский 1	12	48	84	84	8	236	0
  Ломоносовский 1		24	72	84	108	288	37
  Всеволжский 2		12	50	72	96	230	132
  Ломоносовский 2				36	84	120	132
  Всеволжский 3			24	63		87	0
  Гатчинский	15	36	48	26		125	0
  Всеволжский 4					60	60	127
  Кировский			12	60	53	125	0
  Приозерский	12	22	48	68		150	0
  Выборгский		3	24	36	48	111	39
  Итого:	93	247	518	629	483	1970	467

  Данные по темпам продаж домов в месяц представлены ниже (см. таблицу 4).

  Таблица 4. Среднемесячные темпы продаж домов ЗАО "Родэкс Северо-Запад" в 2008 - 2013 годах

  Проекты	Класс	Тип проживания	2009	2010	2011	2012	2013
  Проект 1	мультиформат	постоянное	2,50	4,00	6,00	6,00
  Узигонты	мультиформат	постоянное	2,00	4,50	7,00	7,00	6,00
  Всеволжский 1	мультиформат	постоянное	2,00	4,50	7,00	7,00	6,00
  Ломоносовский 1	мультиформат	постоянное		4,00	6,00	7,00	9,00
  Всеволжский 2	эконом	длительное		3,00	4,17	6,00	8,00
  Ломоносовский 2	эконом	постоянное				4,00	7,00
  Всеволжский 3	эконом	постоянное			3,00	5,25
  Гатчинский	бизнес, эконом	длительное	1,50	3,00	4,00	2,17
  Всеволжский 4	эконом	постоянное					5,00
  Кировский	бизнес	длительное			3,00	5,00	4,42
  Приозерский	эконом	временное	1,00	1,80	4,00	5,67
  Выборгский	элит	временное		1,00	2,00	3,00	4,00

  Объяснение прогнозируемых темпов продаж по поселкам указано далее:

   

  1. "Проект 1", "Узигонты", "Всеволожский 1", "Ломоносовский 1" - проекты Мультиформат класса для постоянного проживания
     В 2009 году темпы продаж домов Мультиформат класса будут находиться на уровне 2,5 домовладений в месяц (1,5 дома в Эконом классе, 1 дом в Бизнес классе), причем в проектах "Узигонты" и "Всеволожский 1" они будут ниже за счет начальной стадии реализации этих поселков (1,25 дома в Эконом классе, 0,75 дома в Бизнес классе). В следующем году продажи вырастут до 4 домовладений в месяц, но в поселке "Узигонты" ожидаются высокие продажи за счет активной стадии реализации проекта. В 2011 году пик спроса будет наблюдаться в поселках "Всеволожский 1" и "Узигонты" (Эконом класс - 4,5 домов в месяц, Бизнес класс - 2,5 дома в месяц), остальной прирост продаж будет достигаться за счет роста рынка (в остальных проектах: Эконом - 4 дома в месяц, Бизнес - 2 дома в месяц). В 2012 году темпы продаж почти во всех проектах выровняются и составят 7 домовладений в месяц (Эконом класс - 4,5 дома в месяц, Бизнес класс - 2,5 дома в месяц), за исключением "Проекта 1" - там продажи будут ниже за счет завершения проекта (Эконом - 4 дома в месяц, Бизнес - 2 дома в месяц). 2013 год знаменует завершение реализации проектов "Узигонты" и "Всеволожский 1" (Эконом - 4 дома в месяц, Бизнес - 2 дома в месяц) - соответственно в этих поселках будут падать темпы продаж, проект "Ломоносовский 1" выйдет на пик спроса (Эконом - 6 домов в месяц, Бизнес - 3 дома в месяц).
  2. "Ломоносовский 2", "Всеволожский 3", "Всеволожский 4" - проекты Эконом класса для постоянного проживания
     В 2011 году на рынок выйдет проект "Всеволожский 3", темпы продаж в нем будут сравнительно невысокими (3 домовладения в месяц) из-за начальной стадии реализации проекта. В 2012 году начнется реализация поселка "Ломоносовский 2" - темпы продаж здесь также будут не слишком высокими (4 дома в месяц), поселок "Всеволожский 3" выйдет на рыночные темпы продаж (5,25 дома в месяц). В 2013 году проект "Ломоносовский 2" выйдет на пик продаж (7 домовладений в месяц), на рынке появится поселок "Всеволожский 4" - темпы продаж там будут снижены за счет старта продаж (5 домов в месяц).
  3. "Всеволожский 2", "Гатчинский" (частично) - проекты Эконом класса для длительного проживания
     В 2010 году поселок "Всеволожский 2" будет пользоваться повышенным спросом из-за невысокой стоимости домовладений (темпы продаж - 3 домовладения в месяц). В 2011 году продажи вырастут - до уровня в 4,17 домовладений в месяц. В 2012 году продажи вырастут до 6 домов в месяц, 2013 год будет этапом возврата к докризисным уровням продаж (8 домов в месяц). В проекте "Гатчинский" начнется строительство домов Эконом класса, но продажи будут открыты в следующем году.
  4. "Приозерский" - проект Эконом класса для временного проживания
     Сильнее всего кризис отразится на сегменте Эконом класса для временного проживания - в 2009 году темпы продаж снизятся до одного дома в месяц. В 2010 году продажи в поселке "Приозерский" вырастут, но по-прежнему будут оставаться на невысоком уровне. 2011 год ознаменуется ростом темпов продаж за счет восстановления рынка. В 2012 году тенденция роста рынка загородной недвижимости продолжится - поэтому продажи в поселке останутся на высоком уровне, несмотря на завершение проекта.
  5. "Кировский", "Гатчинский" (частично) - проекты Бизнес класса для длительного проживания
     В 2009 году темпы продаж в Бизнес классе для длительного проживания будут выше (1,5 домовладения в месяц), чем в Эконом классе. В 2010 году за счет восстановления рынка будет наблюдаться обратная ситуация (в "Гатчинском" продажи составят 3 дома в месяц). В 2011 году в поселке "Гатчинский" будет наблюдаться пик продаж (4 домовладения в месяц), в проекте "Кировский" темпы продаж будут сравнительно невысокими из-за начальной стадии реализации проекта. 2012 год будет годом завершения проекта "Гатчинский" - ожидается спад продаж, в "Кировском" наоборот будет достигнут максимум продаж (5 домов в месяц). В 2013 году завершится реализация поселка "Кировский" - соответственно упадут темпы продаж.
  6. "Выборгский" - проект Элит класса для временного проживания
     Поселок Элит класса для временного проживания будет пользоваться наименьшей популярностью. Проект "Выборгский" выйдет на рынок в 2010 году - продажи будут невысокими (1 дом в месяц). Затем продажи будут постепенно расти вплоть до 2013 года включительно.